به گزارش نسیم اقتصاد، دولت سیزدهم با وعده احداث چهار میلیون مسکن طی 4 سال برسرکار آمد هرچند که از ابتدا این وعده نشدنی با انتقادهایی همراه بود اما فارغ از اینکه در زمان اعلام چنین وعده‌ای آیا راهکارهای آن توسط دولت دیده شده بود یا خیر، امروز با کلاف سردرگم مسکن ملی مواجهیم چراکه از یک سو فشار دولت بر بانک‌ها جهت اعطای تسهیلات افزایش یافته و هشدار جریمه بانک‌های متخلف را اعلام کرده، از یک بانک‌ها به ویژه بانک‌های خصوصی به دلیل نبود منابع از اعطای تسهیلات سرباز زده‌اند، همچنین‌عدم راه‌اندازی سامانه جامع مسکن توسط وزارت راه و شهرسازی برای متقاضیان مسکن ملی بخشی از این ماجراست هر روز ابعاد تازه‌ای را به خود می‌گیرد.

شعبان یوسفیان کارشناس حوزه مسکن با واکاوی آنچه که در این حوزه طی 20 سال اخیر رخ داده است به خبرنگار نسیم اقتصاد گفت: انبوه‌سازی و ساخت مسکن فی‌نفسه وظیفه دولت‌ها بوده و یک اقدام موثر و خوب جهت تامین مسکن اقشار کم درآمد و حمایت از آن‌هاست. از این رو می‌توان گفت فلسفه مسکن مهر و مسکن ملی قابل قبول است . مقایسه این دو پروژه ملی نشان می‌دهد که مسکن مهر در ساختار قراردادی و زیرساختی مشکلات فراوانی داشت چرا که زمین از سوی دولت واگذار و احداث واحدها از طریق آورده متقاضی و تسهیلات بانکی تامین می‌شد.
وی افزود: اساسی‌ترین مشکل مسکن مهر اختصاص زمین‌هایی با فاصله زیاد از مراکز شهر بود و شهریتی نداشتند به این معنا که این شهرک‌های جدید به علت قیمت زمین دور از شهرها دیده شده بود و فاقد جاده، زیرساخت‌های ارتباطی، برق آب، گاز و… بود و پس از استقرار ساکنان این کمبودها به وضوح قابل لمس و رویت بود و این مهمترین اشکال مسکن مهر بود البته از لحاظ فنی نیز دارای اشکالات عمده‌ای بود که نه تنها مصالح آن از کیفیت خوبی برخوردار نبود بلکه در کوتاه مدت دچار ریزش و یا فرسودگی شد که این مساله ناشی از قیمت‌گذاری پایه دولت برای این واحدها بود که امکان احداث واحد آن با قیمت ممکن نبود لذا کیفیت مصالح بکار رفته این پروژه را با چالش‌هایی روبرو کرد.

                                    چرخه معیوب چاپ پول بدون پشتوانه از مسکن مهر تا مسکن ملی

یوسفیان با بیان اینکه در آن زمان عده‌ای از انبوه سازان به علت نبود پروژه وارد مسکن مهر شده  و با کیفیت بسیار پایین واحدها را احداث نمودند اظهارکرد: در پروژه مسکن مهر به علت تقاضای بالا و مشکلاتی که عنوان شد نه تنها مصالح  و منابع بلکه اقتصاد کشور را هرز دادند و از کیفیت خوبی برخوردار نبود. موضوع بعدی که همچنان نیز ادامه دارد نبود پول در بین بانک‌های کشور است و در آن زمان نیز با تزریق پول کاذب و چاپ اسکناس بدون پشتوانه که دراختیار پیمانکاران پروژه قرار می‌گرفت عملا به ایجاد تورم دامن زدند که منجر به نابودی زیربنای اقتصادی کشور شد ضمن آنکه مسکن مهر نتوانست سرپناهی برای قشر کم درآمد جامعه باشد.

این کارشناس در ادامه گفت: برخی از اشکالات طرح قبلی در مسکن ملی اصلاح شد از جمله اینکه قیمت پایه در مسکن ملی تا حدودی اصلاح شد چرا که در مسکن مهر تعدیل مفهومی نداشت اما در مسکن ملی تعدیل تعریف شده و به نسبت تغییر ساختار اقتصادی تعدیل آن به پیمانکار پرداخت می‌شود لذا پیمانکاران با رغبت بیشتری نسبت به ساخت واحدها اقدام می‌کنند و درصورت تغییر در قیمت مصالح و یا کارگر می‌توانند تعدیل آن را دریافت کنند لذا با اعتماد بیشتری به سمت ساخت مسکن ملی رفتند.

وی گفت: مهمترین شاخص اصلاح شده مسکن ملی نسبت به مسکن مهر انتخاب و جانمایی زمین‌ها در نزدیکی شهرهاست و زیرساخت‌های آن فراهم است لذا دغدغه ای در این خصوص وجود ندارد که این امر به نوبه خود از یک سو باعث کاهش هزینه‌های تمام شده احداث این واحدها شده و از سوی دیگر با اتمام واحدها متقاضیان بلافاصله می توانند در آن سکونت داشته باشند .

                                                         بانک‌ها قادر به پرداخت تسهلات مسکن نیستند

یوسفیان با اشاره به تکلیف دولت به بانک‌ها جهت تامین تسهیلات برای ساخت مسکن ملی  خاطرنشان کرد:  اینکه دولت به دنبال تهیه مسکن مناسب برای افراد جامعه است ذاتا یک اتفاق خوبی است اما الزام  بانک‌ها اعطای تسهیلات در شرایط کنونی کشور عملا شدنی نیست چون بانک‌ها از تامین چنین اعداد و ارقامی عاجزند چون بانک با نقدینگی و پول مردم می‌تواند تسهیلات اعطا کند درحالی که در شرایط فعلی با توجه به اقتصاد بیمار و کاهش نقدینگی مردم عملا بانک‌ها نیز به دلیل نبود منابع با شرایط سخت مالی مواجه شده‌اند. چنانچه به دنبال چاپ اسکناس برای تامین تسهیلات مسکن باشند همان اتفاق غیرکارشناسی زمان احمدی نژاد و مسکن مهر مجدد تکرار شده و جامعه را به شرایط بحرانی بیشتری سوق خواهد داد.

                                                ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال  نشدنی است

گفتنی است، طبق اظهارت رئیس کانون بانک‌های خصوصی، امسال حجم تسهیلات تکلیفی برای شبکه بانکی 310 هزار میلیارد تومان است که تا پایان سال در زمینه‌های ازدواج، مشاغل خانگی، ودیعه مسکن، کمیته امداد، بهزیستی، فرزندآوری، درمان، نیاز ضروری و مسکن همچنین متقاضیان بنیاد شهید و زندانیان، پرداخت خواهد شد. لذا با توجه به این حجم از تسهیلات بالای تکلیفی اعطای وام مسکن برای تعداد زیادی از متقاضیان عملا امکان پذیر نخواهد بود  و قطعا دولت نمی‌تواند به تعهدات ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال عمل کند هرچند که کارشناسان از ابتدا اذعان داشتند چنین وعده‌ای غیرکارشناسی بوده و امکان عملی شدن آن بسیار سخت است.

وی در خصوص اینکه در شرایط فعلی که احداث مسکن ملی با افت و خیز روبرو شده چه راهکارهایی برای خروج از بن بست آن وجود دارد گفت: چنانچه دولت زمین و زیرساخت‌ها را به صورت رایگان در اختیار انبوه سازان قراردهد و انبوه‌ساز با هزینه خود این واحدها را احداث کرده و با قیمت تمام شده و سود حاصل از آن به مردم واگذار کنند یک روش مناسب برای سرعت بخشیدن به این پروژه است هرچند  قیمت تمام شده نسبتا افزایش خواهد داشت اما واحدهایی استاندارد و با کیفیت قابل قبول به مردم واگذار می‌شود و یا اینکه دولت تضامینی را در اختیار انبوه سازان قرار دهد که در صورت عدم وجود متقاضی این واحدها از سوی مردم دولت این واحدها را به عنوان خانه‌های سازمانی و یا غیره از انبوه ساز خریداری کند.

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه با اشاره به اینکه وضعیت اقتصادی فعلی و بی‌ثباتی حاکم برآن تمامی  شاکله جامعه را برهم زده  و نیازمند یک ترمیم جدی و یک بازسازی اسایس است، اظهار کرد:  برای حل معضل مسکن دولت نمی‌تواند صرفا به همین مساله بپردازد باید نگاه جامع همه جانبه بر تمامی موضوعات مرتبط اقتصادی داشته باشد اینکه ما عنوان کنیم صرفا مشکلات مردم در مسکن خلاصه می‌شود به بیراهه رفته‌ایم؛ لذا برای حل مشکلات اقتصادی که مسکن یکی از مهمترین این معضلاتی است که گریبان مردم را گرفته بحث تورم افسار گسیخته است.

وی افزود: تا زمانی که روزانه شاهد افزایش قیمت‌ها  باشیم شاید در کوتاه مدت ساخت مسکن تا حدودی جوابگوی تقاضا باشد اما در دراز مدت قطعا باعث زیاندهی برای سازنده ،خریدار و متقاضیان خواهد شد و با توجه به اینکه تورم همواره چند گام از میزان درآمد افراد جلوتر است لذا  شاهد کاهش شدید قدرت خرید مردم و فقیرتر شدن آنها هستیم از این رو نمی توان صرفا موضوع مسکن را یک جانبه نگاه کرد.

                                                 چاپ پول یعنی دست کردن در جیب مردم

یوسفیان با تاکید براینکه دولت برای خروج از این بن بست باید راهکارهای جدی کاهش تورم را در پیش بگیرد گفت: اولین گام  دولت باید مهار تورم باشد نه اینکه با چاپ بدون پشتوانه اسکناس باعث افزایش تورم شود؛ همین پرداخت حقوق کامندان یکی از اقدامات نابخردانه از محل منابع کاذب است که رخ می‌دهد و بسیاری از هزینه‌های دولت با همین شیوه اداره می شود .
وی با انتقاد از عدم به کارگیری راهکاری اقتصادان‌ها برای مشکلات اقتصادی جامعه عنوان کرد: ما نباید صرف اینکه امکان فروش نفت فراهم نیست خودمان را گول بزنیم چراکه هزاران راه‌های درآمدزایی وجود دارد که این درآمدها در جاهای غیر ضروری هزینه و آنچه که به عنوان اموال، منابع و درآمدهای ملی و مردم تلقی می‌شود برای خودم مردم و بهبود شرایط زندگی آنها هزینه نمی‌شود بنابراین راهکارهای غلط از جمله چاپ پول یعنی دست کردن در جیب مردم و دولت نباید از این روش برای تامین منابع خود استفاده کند .

                                          با این تورم امکان بازپرداخت تسهیلات وام مسکن میسر نیست

این کارشناس حوزه مسکن در ادامه با بیان اینکه چنانچه دولت ساز و کارهای جدی و مناسب برای تامین مسکن اتخاذ نکند معضلات و گرفتاری های مسکن مهر بزودی تکرار خواهد شد، تاکید کرد: با توجه به افزایش تورم، کاهش قدرت خرید مردم، بالابودن هزینه های ساخت و در نتیجه گرانی زمین و مسکن، مردم با این شرایط اقتصادی و حقوق و درآمدها که کفاف زندگی روزانه آنها را نمی‌دهد علیرغم دریافت وام بانکی قطعا توان بازپرداخت اقساط بانک را نخواهند داشت و در صورت عدم پرداخت با جریمه های دیرکرد مواجه می‌شوند لذا همان اتفاق مسکن مهر ممکن است تکرار شده و بورس بازی مسکن مجدد شکل بگیرد و این واحدها بعد از دست به دست شدن در نهایت به دست متقاضی واقعی که قشر کم درامد و فاقد مسکن هستند نخواهد رسید.

 طرح‌های دولتی مسکن اگر بی‌راهه نمی رفت می‌توانست رستاخیزی در اقتصاد ایران ایجاد کند اما آنچه که در واقعیت با آن مواجهیم یک معادله چند مجهولی و توپ سرگردانی است که در زمین ارگان‌های متعدد به یکدیگر پاس داده می‌شود. امروز طوفان اقتصادی بنیان کشور را در همه ابعاد به لرزه در آورده است اگر مسئولین در کوتاه ترین زمان راهکاری اتخاذ نکنند این طوفان بسیاری از بخش ها را درهم خواهد کوبید . یکی از این راهکارها استفاده از نظرات کارشناسان و اقتصاددان‌های حوزه‌های مختلف است، راهکار دوم استفاده ا ز تجربیات موفق سایر کشورهاست چراکه فرصتی برای آزمون و خطا نمانده است .در حوزه مسکن دولت باید از تجارب سایر کشورهایی نظیر مالزی، سنگاپور، دانمارک، هلند، اسپانیا، اتریش و... استفاده کند چراکه این کشورها در ساخت مسکن مقرون به صرفه و ارزان و باشرایط مناسب کارنامه قابل قبولی دارند که می‌تواند راهگشای مساله هزار توی مسکن در ایران باشد.

لیلا مدنی