به گزارش نسیم اقتصاد به نقل از ایسنا، بازار اجاره مسکن در حالی وارد پاییز 1405 می‌شود که تازه‌ترین آمار رسمی از پایین بودن سرعت رشد اجاره‌بها در مقایسه با تورم عمومی حکایت دارد. تورم سالانه اجاره مسکن در مردادماه به 32.3 درصد و تورم نقطه‌به‌نقطه این بخش به 31.8 درصد رسیده؛ در حالی که رشد سالیانه قیمت کالاها و خدمات در همان ماه مطابق گزارش مرکز آمار به مرز 70 درصد و افزایش نقطه به نقطه آن به محدوده 90 درصد نزدیک شده است.

به نظر می‌رسد عواملی همچون توان محدود مستاجران، تمدید قراردادهای اجاره و تعیین سقف مجاز افزایش 25 درصد در ثبات نرخ‌های اجاره موثر بوده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد بسیاری از موجران و مستاجران با نرخ‌هایی در محدوده رشد کمتر از 50 درصد به توافق می‌رسند. البته در مواردی در شهر تهران برخی صاحب‌خانه‌ها اجاره بها را تا 100 درصد بالا برده‌اند.

مصوبه سران قوا برای قراردادهایی که تا پایان امسال منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر، تمدید یک‌ساله قرارداد با حداکثر 25 درصد افزایش اجاره‌بها و ودیعه را پیش‌بینی کرده است. همزمان، شبکه بانکی تا 26 شهریور بیش از 80 همت تسهیلات ودیعه مسکن به 425 هزار متقاضی پرداخت کرده، اما فعالان بازار تأکید دارند که وام و سقف‌گذاری، بدون افزایش عرضه مسکن استیجاری، درمان ریشه‌ای بازار اجاره نیست.

تورم اجاره از 32 درصد گذشت، اما سرعت رشد کاهش یافت

تازه‌ترین گزارش مرکز آمار ایران نشان می‌دهد تورم سالانه شاخص اجاره مسکن خانوارهای کشور در مردادماه 1405 به 32.3 درصد رسیده است؛ رقمی که پایین‌ترین سطح تورم سالانه اجاره از آذرماه 1401 تاکنون محسوب می‌شود.

در همین ماه، تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره 31.8 درصد و تورم ماهانه 2.5 درصد ثبت شده است. به بیان دیگر، متوسط شاخص اجاره‌بها در مرداد نسبت به مرداد سال قبل 31.8 درصد افزایش داشته، هرچند سرعت رشد آن نسبت به دوره‌های قبلی کاهش یافته است.

بازار اجاره در مرداد، در میان گروه‌های اصلی کالاها و خدمات مصرفی خانوار، پایین‌ترین تورم نقطه‌به‌نقطه و سالانه را به ثبت رساند؛ موضوعی که البته فشار هزینه مسکن بر خانوارهای مستأجر را از بین نمی‌برد.

در عین حال، بازار اجاره با یک واقعیت دیگر نیز مواجه است؛ فاصله میان قیمت‌های اعلامی در برخی فایل‌ها و توان پرداخت خانوارها.

به گفته نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران، امسال در حالی در برخی مناطق شاهد افزایش اجاره‌بها هستیم که تعداد قراردادهای ثبت‌شده متناسب با افزایش قیمت‌ها بالا نرفته است؛ وضعیتی که به باور او، بیانگر تغییر الگوی بازار اجاره است.

حمایت قانونی برای قراردادهای در حال تمدید

یکی از مهم‌ترین اتفاقات بازار اجاره در سال جاری، تصویب و ابلاغ مصوبه سران قوا درباره تمدید قراردادهای اجاره است. بر اساس این مصوبه، قراردادهای اجاره واحدهای مسکونی که از زمان ابلاغ مصوبه تا پایان سال 1405 منقضی می‌شوند، در صورت درخواست مستأجر برای یک سال تمدید خواهند شد و میزان افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه مربوط به آن حداکثر 25 درصد خواهد بود. این حکم در موارد قانونی مشخص، از جمله برخی شرایط مربوط به نیاز مالک یا تخریب و بازسازی ملک، استثنا دارد.

وزارت راه و شهرسازی پیش از ابلاغ این مصوبه نیز در چارچوب ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، اختیار تعیین سقف‌های استانی را به شوراهای مسکن استان‌ها واگذار کرده بود. در آن مقطع، برای نمونه سقف تهران 27 درصد اعلام شده بود؛ اما مصوبه بعدی مربوط به تمدید قراردادها در شرایط اضطرار، سقف 25 درصدی را برای این نوع تمدید در سراسر کشور تعیین کرد.

از منظر اجرایی، یکی از چالش‌های اصلی همچنان فاصله میان قانون و بازار است.

در این باره نایب‌رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک تهران می‌گوید برخی آمارهای غیررسمی از رشدهای 80 تا 100 درصدی اجاره‌بها قابل تعمیم به همه مناطق نیست و نبود سامانه جامع برای ثبت و گزارش دقیق معاملات، ارزیابی وضعیت بازار را دشوار کرده است.

سقف اجاره به‌تنهایی کافی نیست

درخصوص مصوبه اجاره‌بها، فرشید پورحاجت، دبیر کانون انبوه‌سازان، در گفت‌وگو با ایسنا آن را اقدامی کوتاه‌مدت برای حمایت از مستأجران و ایجاد نظم در بازار دانسته، اما تأکید دارد که تمدید قراردادها و افزایش تسهیلات ودیعه به‌تنهایی مشکلات بازار را حل نمی‌کند.

به گفته او، بخش قابل توجهی از مالکان در محدوده سقف‌های تعیین‌شده و عمدتاً در بازه 25 تا 30 درصد اقدام به افزایش اجاره کرده‌اند، اما ثبات پایدار بازار نیازمند افزایش تولید و عرضه مسکن، به‌ویژه مسکن استیجاری است. پورحاجت تأکید کرده که سیاست‌گذار نباید هدف راهبردی افزایش عرضه را فدای سیاست‌های کوتاه‌مدت تنظیم بازار کند.

این دیدگاه با اظهارات ایرج رهبر، رئیس کمیسیون عمران، احداث و امور زیربنایی اتاق تهران هم‌راستاست.

او در روزهای اخیر گفته است کنترل دستوری بازار اجاره به‌تنهایی نتیجه نمی‌دهد و برای کاهش فشار اجاره باید تولید و عرضه واحدهای اجاره‌ای افزایش یابد.

رهبر همچنین نبود اجاره‌داری حرفه‌ای را یکی از مشکلات ساختاری بازار دانسته و بر ضرورت ایجاد مشوق برای ورود سرمایه‌گذاران به ساخت واحدهای اجاره‌ای تأکید کرده است.

پرداخت 80 همت تسهیلات ودیعه مسکن

در کنار سیاست سقف‌گذاری، دولت و شبکه بانکی ابزار تسهیلات ودیعه مسکن را نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین حمایت‌ها از مستأجران دنبال کرده‌اند.

طبق آخرین آمار اعلام‌شده از سوی بانک مرکزی، از ابتدای تیرماه 1404 تا 26 شهریور 1405، بیش از 80 همت تسهیلات ودیعه مسکن به 425 هزار نفر پرداخت شده است. از این رقم، بیش از 62 همت طی یک سال منتهی به پایان بهار 1405 به 357 هزار نفر پرداخت شده و حدود 18 همت دیگر نیز از آن زمان تا 26 شهریور به 68 هزار متقاضی اختصاص یافته است.

همزمان سقف تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن در سال 1405 افزایش یافته است. بر اساس مصوبه هیأت عالی بانک مرکزی، سقف این تسهیلات برای مستأجران در تهران 365 میلیون تومان، در مراکز استان‌ها 280 میلیون تومان، در سایر شهرها 185 میلیون تومان و در مناطق روستایی 75 میلیون تومان تعیین شده است. همچنین سقف کلی منابع این تسهیلات از 200 همت به 300 همت افزایش یافته است.

با این حال، افزایش سقف وام لزوماً به معنای حل مسئله توان پرداخت مستأجران نیست. بخشی از کارشناسان معتقدند همزمانی اقساط وام با اجاره ماهانه، در شرایطی که درآمد خانوار رشد متناسبی با هزینه مسکن نداشته، می‌تواند همچنان فشار قابل توجهی ایجاد کند.

مجید گودرزی، کارشناس اقتصادی، در گفت‌وگو با ایسنا نیز بر سهم بالای هزینه مسکن در بودجه خانوار تأکید کرده و گفته است سهم هزینه‌های مسکن برای خانوارهای مستأجر به حدود 60 تا 70 درصد درآمد رسیده است؛ او همچنین درباره کارایی وام‌های مسکن، بر محدودیت توان بازپرداخت خانوارها تأکید کرده است.

بازار از موج جابه‌جایی به مرحله تثبیت می‌رسد

با پایان یافتن بخش عمده فصل جابه‌جایی تابستانی، بازار اجاره وارد دوره‌ای می‌شود که بخش مهمی از قراردادهای سالانه آن تعیین تکلیف شده است. در چنین شرایطی، اثر واقعی سیاست سقف 25 درصدی بیش از هر چیز در قراردادهای تمدیدی خود را نشان خواهد داد؛ در حالی که میزان عرضه، توان مالی خانوار و رفتار مالکان همچنان متغیرهای تعیین‌کننده بازار باقی می‌مانند.

از سوی دیگر، کاهش تورم اجاره در آمار رسمی، در کنار گزارش‌هایی از افت تعداد قراردادها، می‌تواند به این معنا باشد که بخشی از خانوارها برای تطبیق با هزینه مسکن ناچار به تغییر انتخاب‌های خود شده‌اند؛ موضوعی که داود بیگی‌نژاد نیز از زاویه تغییر الگوی بازار و کاهش رشد قراردادها نسبت به رشد قیمت‌ها به آن اشاره کرده است.

در همین حال، برخی کارشناسان تأکید دارند که مسئله بازار اجاره صرفاً «قیمت» نیست و به «عرضه» نیز مربوط می‌شود. اگر تعداد واحدهای مناسب اجاره‌ای متناسب با تعداد مستأجران افزایش پیدا نکند، حتی کاهش مقطعی سرعت رشد تورم هم لزوماً به معنای دسترسی آسان‌تر خانوارها به مسکن نیست.

مسکن استیجاری؛ حلقه مفقوده بازار اجاره

در مجموع، آنچه از وضعیت بازار اجاره در آستانه پاییز 1405 به دست می‌آید، ترکیبی از کاهش سرعت تورم، تداوم سطح بالای اجاره‌بها، مداخله قانونی برای محدود کردن افزایش قراردادهای مشمول مصوبه و افزایش حمایت‌های مالی از مستأجران است.

از یک سو، تورم نقطه‌به‌نقطه 31.8 درصدی به این معناست که اجاره‌بها نسبت به سال قبل همچنان رشد قابل توجهی داشته و از سوی دیگر، سقف 25 درصدی در قراردادهای مشمول مصوبه، تلاش کرده بخشی از این فشار را در زمان تمدید قراردادها محدود کند. همزمان، پرداخت بیش از 80 همت وام ودیعه به 425 هزار نفر، ظرفیت قابل توجهی برای کمک به تأمین نقدینگی مستأجران ایجاد کرده است.

اما در کنار این ابزارهای کوتاه‌مدت، تقریباً یک نقطه مشترک در اظهارات کارشناسان دیده می‌شود: تداوم ثبات در بازار اجاره نیازمند افزایش عرضه واحدهای استیجاری و شکل‌گیری اجاره‌داری حرفه‌ای است. پورحاجت بر ضرورت تولید مسکن استیجاری تأکید کرده و رهبر نیز افزایش ساخت و عرضه این واحدها و ایجاد مشوق برای سرمایه‌گذاران را از راهکارهای مورد نیاز بازار دانسته است.

با این اوصاف بازار اجاره در آستانه پاییز، از یک سو با سیاست‌های حمایتی دولت و شبکه بانکی مواجه است و از سوی دیگر همچنان با مسئله ریشه‌ای عدم تعادل میان قدرت خرید خانوار و هزینه مسکن دست‌وپنجه نرم می‌کند؛ مسئله‌ای که حل آن فراتر از تعیین یک سقف قیمتی یا افزایش یک وام است و به ظرفیت عرضه مسکن، توان اقتصادی خانوارها و نحوه ورود سرمایه به بازار اجاره وابسته است.