به گزارش نسیم اقتصاد به نقل از روزنامه خراسان، بازار اجاره در حالی وارد فصل جابه‌جایی شده که فاصله میان سیاست‌های حمایتی و واقعیت معاملات افزایش یافته است. دولت و قوای سه‌گانه با تعیین سقف افزایش اجاره‌بها، تصویب تمدید خودکار قراردادها در سال 1405 و پرداخت وام ودیعه مسکن در پی حمایت از مستأجران هستند؛ اما گزارش‌های میدانی از افزایش 70 تا 100 درصدی اجاره‌ها، رهن‌های چند میلیارد تومانی و ناتوانی مستأجران در پیگیری حقوق خود حکایت دارد.

در این میان، بررسی تازه مرکز پژوهش‌های مجلس درباره ارزیابی ماده 7 قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، نشان می دهد مسئله فقط ضعف اجرا نیست. بر اساس این گزارش، قانون مصوب 1403 با نقص‌های بنیادین در طراحی مواجه است و به جای ایجاد نظامی پایدار، مداخله‌ای مشروط، واکنشی و وابسته به شکایت فردی را شکل داده است.

قانونی که دیر وارد میدان می‌شود

مرکز پژوهش‌های مجلس می‌گوید قانون، اعمال سقف اجاره را دست‌کم به دو قید مقدماتی وابسته کرده و به این ترتیب، زمان مداخله را به تأخیر انداخته است. نخستین قید، عبور تورم عمومی سالانه از 30 درصد است؛ در حالی که هزینه مسکن ممکن است پیش از عبور تورم عمومی از این مرز، فشار سنگینی بر مستأجران وارد کند.

ماده 7 همچنین مقرر کرده است در استان‌هایی که تورم عمومی سالانه منتهی به اسفندماه بیش از 30 درصد باشد، شورای عالی مسکن «در صورت وجود مصلحت ملزمه» و با پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی، برای شهرهای بالای 100 هزار نفر و شهرهای جدید آن استان سقف افزایش اجاره‌بها و قرض‌الحسنه را در محدوده 50 تا 100 درصد تورم عمومی سالانه تعیین کند.

از نگاه مرکز پژوهش‌ها، عبارت «مصلحت ملزمه» معیار روشن و قابل سنجشی ندارد و اجرای سقف‌گذاری را به تشخیصی اداری و قابل تفسیر وابسته می‌کند. این مرکز پیشنهاد داده است شرط تورم بالای 30 درصد حذف و شاخص‌هایی مانند نرخ فقر خانوارهای مستأجر یا رشد حداقل دستمزد جایگزین آن شود. بر این اساس، سقف افزایش اجاره باید با توجه به توان پرداخت مستأجر تعیین شود، نه صرفاً تورم عمومی.

سقفی که راه گریز دارد

مهم‌ترین نقد گزارش، غفلت قانون از الزام به تمدید قراردادهای استیجاری است. حتی با تعیین سقف افزایش اجاره، موجر می‌تواند قرارداد مستأجر فعلی را تمدید نکند و واحد را با قیمت روز به مستأجر دیگری واگذار کند. در این وضعیت، سقف مصوب عملاً بی‌اثر می‌شود؛  

طبق گزارش، تمدید قرارداد مستأجرانی که به تعهدات خود عمل کرده‌اند، در نظام‌های حقوقی کالیفرنیا و نیویورک پذیرفته شده و در ایران نیز در قوانین سال‌های 1356 و 1362 سابقه داشته است؛ اما قانون سال 1376 آن را کنار گذاشت.

راهکار پیشنهادی، الزام به تمدید قرارداد برای مستأجران قانون‎مدار است؛ مگر آن‌که دلایل موجهی مانند نیاز شخصی مالک به واحد، سکونت، فروش یا تخریب و نوسازی قانونی ساختمان وجود داشته باشد. گزارش همچنین خواستار جریمه مالی و پرداخت خسارت برای موجران متخلف و مقابله با غیرقابل سکونت کردن عمدی واحد، تهدید، ارعاب، مزاحمت و تحمیل مقررات سلیقه‌ای شده است.

نظارت بر دوش طرف ضعیف

نقص دیگر، شکایت‌محور بودن نظارت است. در سازوکار فعلی، مستأجر به‌عنوان طرف ضعیف‌تر معامله باید تخلف را شناسایی، مستند و پیگیری کند؛ حال آن‌که بسیاری از مستأجران برای جلوگیری از تخلیه، به افزایش غیرقانونی اعتراض نمی‌کنند. در گزارش میدانی ایسنا، برخی مستأجران گفته‌اند از طرح سقف 25 درصدی خودداری می‌کنند و در صورت اعتراض با پاسخ‌هایی مانند «نرخ امسال همین است» و «نمی‌خواهی بلند شو» مواجه می‌شوند.
مرکز پژوهش‌ها پیشنهاد کرده است نظارت از حالت شکایت‌محور خارج شود و دولت با اتصال سامانه‌های ملی، استفاده از صورت‌حساب الکترونیکی و ایجاد سازوکارهای سریع اداری یا شبه‌قضایی، تخلفات را فعالانه شناسایی کند.

خروج 835 شهر از چتر حمایت

بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌ها، قانون فعلی تنها 98 شهر را پوشش می‌دهد و  عملاً 835 شهر را از حمایت خارج کرده است؛ در حالی که بحران اجاره به کلان‌شهرها محدود نیست. پیشنهاد این مرکز، گسترش شمول قانون به تمام مناطقی است که بر اساس شاخص‌های فقر مسکن با بحران مواجه‌اند. همچنین ایجاد زیرساخت اجرایی هوشمند از طریق اتصال به سامانه‌های ملی و استفاده از صورت‌حساب الکترونیکی برای کشف خودکار تخلفات باید مدنظر باشد.

آزمون مصوبه 25 درصدی برای سامانه ها

در سال 1405 به مانند سال های گذشته، تمدید خودکار قراردادها با سقف افزایش 25 درصدی تصویب شده است. بر اساس اعلام وزیر راه و شهرسازی، در صورت تمایل مستأجر، قرارداد یک سال تمدید می‌شود و مراجع قضایی نباید صرفاً به دلیل پایان مدت اجاره دستور تخلیه بدهند. قراردادها نیز باید در سامانه خودنویس یا کاتب ثبت شوند.

با این حال، مشاوران املاک می‌گویند به قراردادهای سال‌های گذشته دسترسی ندارند و امکان تطبیق اجاره جدید با نرخ قبلی فراهم نیست. وزارت راه و شهرسازی وعده داده است این قابلیت به‌زودی در سامانه خودنویس ایجاد شود.

آمار رشد اجاره‌بها در سال‌های 1399 تا 1405 نیز به‌ترتیب 31، 39، 52، 60، 50، 35 و 32 درصد بوده است. 

مرکز پژوهش‌ها در نهایت خواستار تبدیل قانون از «مداخله‌گری واکنشی» به «تنظیم‌گری هوشمند» شده است؛ با نظام حمایتی پایدار، شمول جغرافیایی گسترده‌تر، حق انتخاب مستأجر در اعمال سقف بر اجاره، ودیعه یا ترکیبی از هر دو و ضمانت اجرای مؤثر. مسئله فقط تعیین یک درصد نیست؛ هدف باید تضمین ثبات سکونتی خانوارها باشد.