به گزارش نسیم اقتصاد به نقل از میزان، بازار مسکن پس از جنگ با تغییرات و جابه‌جایی‌های جدی مواجه شده و توان خرید مردم برای خانه‌دار شدن بیش از گذشته کاهش یافته است.

مسکن هم‌زمان از 2 سو تحت فشار قرار دارد. از یک سو، قیمت مصالح ساختمانی، دستمزد و زمین تحت تأثیر تورم و نوسانات ارز افزایش می‌یابد و سازندگان ناچارند هزینه تمام‌شده را به خریدار منتقل کنند.

از سوی دیگر، حقوق خانوار‌ها معمولاً کندتر از قیمت دارایی‌ها رشد می‌کند و فاصله میان این 2، فشار بر توان مالی خانوار‌ها برای خرید مسکن را افزایش می‌دهد.

بی‌ثباتی بازار نیز به این بحران دامن زده است؛ زیرا فروشندگان تمایلی به کاهش قیمت ندارند و این شرایط به رکود معاملات مسکن منجر می‌شود.

بازار مسکن در سال‌های اخیر با چالش‌های متعددی روبه‌رو بوده، اما جنگ‌های اخیر، به‌ویژه جنگ 40 روزه بر این بحران افزوده است.

در جریان جنگ 40 روزه در مجموع 51 هزار و 124 مورد خسارت به واحد‌های مسکونی در شهر تهران ثبت شد که حدود 39 هزار مورد آن خسارت جزئی، 8 هزار و 963 مورد خسارت متوسط، 750 مورد نیازمند مقاوم‌سازی و 762 مورد نیازمند تخریب و نوسازی بودند.

این آمار صرفاً مربوط به شهر تهران است و با در نظر گرفتن سایر استان‌های کشور، ضرورت یافتن راهکار برای جبران خسارات و جلوگیری از تشدید بحران مسکن بیش از پیش آشکار می‌شود.

جنگ چگونه معادلات بازار مسکن را تغییر می‌دهد؟

فرشید ایلاتی، کارشناس اقتصادی درباره پیامد‌های جنگ بر بازار مسکن اظهار کرد: برای ارزیابی آثار جنگ باید فراتر از تعداد واحد‌های تخریب‌شده نگاه کنیم. جنگ هم‌زمان موجب خروج بخشی از واحد‌های مسکونی از چرخه سکونت، افزایش تقاضای مسکن در مناطق کم‌خطرتر و تغییر جغرافیای تقاضا در کشور می‌شود.

وی افزود: باید میان واحد‌های کاملاً تخریب‌شده، واحد‌های دارای آسیب سازه‌ای و واحد‌هایی که با تعمیرات محدود قابل سکونت هستند، تفاوت قائل شد. هر واحد آسیب‌دیده الزاماً به معنای حذف یک واحد از موجودی مسکن کشور نیست. بنابراین، ارزیابی دقیق خسارات باید بر اساس میزان آسیب و مدت‌زمان خروج هر واحد از چرخه سکونت انجام شود.

افزایش فشار بر بازار اجاره در شهر‌های مقصد

ایلاتی با اشاره به جابه‌جایی خانوار‌های آسیب‌دیده از جنگ گفت: یکی از مهم‌ترین پیامد‌های اقتصادی جنگ، تغییر جغرافیای تقاضای مسکن است. خانوار‌هایی که به دلیل تخریب یا ناامن‌شدن محل سکونت خود ناچار به جابه‌جایی می‌شوند، در شهر‌های مقصد به تقاضای جدید برای مسکن تبدیل خواهند شد.

وی ادامه داد: اگر ظرفیت عرضه واحد‌های اجاره‌ای در شهر‌های مقصد متناسب با این تقاضای جدید نباشد، رقابت میان مستأجران افزایش پیدا می‌کند و فشار بر مبلغ ودیعه و اجاره‌بها بیشتر می‌شود. این مسئله به‌ویژه در شهر‌های شمالی، مراکز استان‌ها و مناطق کم‌خطرتر اهمیت دارد.

این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: البته نباید افزایش قیمت مسکن و اجاره‌بها را در تمام مناطق کشور یکسان پیش‌بینی کرد. بازار خرید مسکن تحت تأثیر عواملی مانند قدرت خرید خانوارها، تورم، هزینه ساخت، نرخ ارز و حجم معاملات قرار دارد؛ اما بازار اجاره در شهر‌های مقصد می‌تواند سریع‌تر از سایر بخش‌های بازار به شوک جابه‌جایی جمعیت واکنش نشان دهد.

بازسازی واحد‌های آسیب‌دیده باید در اولویت ساخت‌وساز جدید باشد

ایلاتی درباره راهکار جبران خسارات مسکونی اظهار کرد: در مرحله نخست، بازگرداندن واحد‌های آسیب‌دیده به چرخه سکونت باید در اولویت قرار گیرد. تعمیر واحد‌های دارای آسیب جزئی و مقاوم‌سازی ساختمان‌های قابل احیا، معمولاً سریع‌تر و کم‌هزینه‌تر از ساخت واحد‌های جدید است.

وی افزود: البته برای واحد‌هایی که به‌طور کامل تخریب شده‌اند یا از نظر فنی امکان بازسازی ندارند، باید برنامه نوسازی و ساخت مجدد تعریف شود. بازسازی و ساخت جدید 2 سیاست متضاد نیستند، بلکه باید به‌صورت مکمل و بر اساس نوع خسارت اجرا شوند.

این کارشناس اقتصادی با تأکید بر ضرورت اصلاح فرایند‌های اجرایی گفت: تشکیل بانک اطلاعاتی دقیق از واحد‌های آسیب‌دیده، درجه‌بندی خسارات، ایجاد پنجره واحد صدور مجوز، تأمین مالی متناسب با نوع آسیب و استفاده از پیمانکاران تخصصی می‌تواند سرعت بازسازی را افزایش دهد.

وی همچنین تأکید کرد: بازسازی نباید به تکرار آسیب‌پذیری‌های گذشته منجر شود. مقاوم‌سازی ساختمان‌ها و افزایش تاب‌آوری زیرساخت‌های شهری باید بخشی از برنامه بازسازی باشد.

کنترل اجاره‌بها نیازمند افزایش عرضه و حمایت هدفمند از مستأجران است

ایلاتی درباره سیاست‌های کنترل بازار اجاره اظهار کرد: تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره‌بها به‌تنهایی نمی‌تواند مسئله را حل کند. کنترل پایدار بازار اجاره نیازمند افزایش عرضه واحد‌های قابل اجاره و حمایت مستقیم از خانوار‌های آسیب‌پذیر است.

وی پنج راهکار را در این زمینه ضروری دانست: ایجاد صندوق حمایت اضطراری از مستأجران آسیب‌دیده، توسعه شرکت‌های حرفه‌ای اجاره‌داری، شناسایی و عرضه واحد‌های خالی قابل سکونت، پرداخت کمک‌هزینه هدفمند اجاره و فراهم‌کردن قرارداد‌های میان‌مدت با ضمانت‌های حمایتی.

به گفته وی، حمایت از خانوار‌های آسیب‌دیده نباید صرفاً به پرداخت تسهیلات بانکی محدود شود؛ زیرا بخشی از این خانوار‌ها ممکن است هم‌زمان محل سکونت و منبع درآمد خود را از دست داده باشند.

ایلاتی افزود: کمک‌های بلاعوض، تسهیلات بلندمدت و کم‌بهره، کمک‌هزینه اجاره، پوشش بیمه‌ای خسارات، حمایت از اشتغال و تسهیل دسترسی به مصالح ساختمانی باید در قالب یک نظام جامع جبران خسارت و بازگشت به زندگی طراحی شوند.

ضرورت بازنگری در طرح جامع مسکن

این کارشناس اقتصادی با اشاره به ضرورت بازنگری در طرح جامع مسکن کشور گفت: برنامه‌ریزی مسکن در گذشته عمدتاً بر اساس روند‌های جمعیتی، تشکیل خانوار و نیاز سالانه به واحد‌های مسکونی انجام می‌شد؛ اما شرایط جدید نشان می‌دهد که باید متغیر‌هایی مانند ریسک‌های ژئوپلیتیکی، جابه‌جایی اضطراری جمعیت و تاب‌آوری شهری نیز در برنامه‌ریزی‌ها لحاظ شوند.

وی پیشنهاد کرد در کنار طرح جامع مسکن، سند مکملی با عنوان «سند تاب‌آوری و امنیت سکونت ملی» تدوین شود.

ایلاتی تصریح کرد: این سند باید ظرفیت اسکان اضطراری شهرها، میزان واحد‌های قابل عرضه، سازوکار تأمین مالی بازسازی، مسئولیت دستگاه‌های اجرایی و نحوه تأمین مسکن خانوار‌های آسیب‌دیده را مشخص کند.

اولویت امروز، ایجاد نظام یکپارچه مدیریت عرضه و تقاضای مسکن است

ایلاتی با تأکید بر ضرورت تدوین برنامه ملی بازسازی و تاب‌آوری مسکن گفت: مهم‌ترین اولویت سیاست‌گذاری در ماه‌های آینده باید بازگرداندن سریع خانوار‌های آسیب‌دیده به شرایط عادی سکونت، جلوگیری از ایجاد شوک در بازار اجاره و حفظ ظرفیت تولید و سرمایه‌گذاری در صنعت ساختمان باشد.

وی بیان کرد: کشور به یک سامانه ملی هوشمند برای پایش موجودی مسکن، واحد‌های آسیب‌دیده، پروژه‌های در حال ساخت، واحد‌های خالی، خانوار‌های نیازمند اسکان و ظرفیت پذیرش جمعیت در شهر‌های مختلف نیاز دارد. چنین سامانه‌ای می‌تواند تصمیم‌گیری درباره مسکن را از حالت واکنشی و مقطعی به سمت سیاست‌گذاری داده‌محور و پیش‌نگرانه هدایت کند.

این کارشناس اقتصادی تأکید کرد: جنگ ضرورت بازتعریف مفهوم امنیت سکونت در کشور را آشکار کرده است. سیاست‌گذاری مسکن در دوره پساجنگ نباید صرفاً بر ساخت واحد‌های جدید متمرکز باشد، بلکه باید به سمت تأمین امنیت سکونت، توسعه نظام حرفه‌ای اجاره‌داری، فعال‌سازی سرمایه‌گذاری بخش خصوصی و افزایش تاب‌آوری اکوسیستم مسکن حرکت کند.