به گزارش نسیم اقتصاد به نقل از اقتصادآنلاین، بازار مسکن که در هفته‌های ابتدایی سال و همزمان با افزایش ریسک‌های سیاسی و اقتصادی، رشد محسوس قیمت‌های پیشنهادی را تجربه کرده بود، اکنون نشانه‌های روشنی از ورود به دوره رکود معاملاتی و توقف روند افزایش محسوس قیمت‌ها را بروز می‌دهد. بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار مسکن تهران نشان می‌دهد با وجود آنکه قیمت‌های پیشنهادی در برخی فایل‌ها همچنان در سطوح بالای ابتدای تابستان قرار دارد، اما از سرعت رشد قیمت‌ها به طور محسوسی کاسته شده و در بسیاری از مناطق مصرفی شهر تهران، بازار وارد فاز ثبات شده است.

فعالان بازار مسکن معتقدند بخش عمده افزایش قیمت‌ها در ماه‌های ابتدایی سال، بیش از آنکه ناشی از تغییرات بنیادین در بازار مسکن باشد، تحت تأثیر شوک‌های بیرونی اقتصاد شکل گرفت. افزایش تورم عمومی، جهش نرخ ارز و قیمت طلا، رشد هزینه‌های ساخت، افزایش قیمت مصالح ساختمانی و مهم‌تر از همه تشدید انتظارات تورمی ناشی از فضای جنگ، موجب شد مالکان قیمت‌های پیشنهادی خود را افزایش دهند. در آن مقطع، بازار مسکن نیز همانند سایر بازار‌های دارایی، نسبت به فضای نااطمینانی اقتصادی واکنش نشان داد.

سبقت فایل از متقاضی؛ ویژگی اخیر بازار مسکن

با این حال، پس از اعلام آتش‌بس و کاهش نسبی ریسک‌های سیاسی، انتظارات تورمی نیز به تدریج تعدیل شد؛ موضوعی که اثر آن خیلی زود در بازار مسکن نمایان شد. برخلاف تصور اولیه، کاهش نااطمینانی به معنای رونق معاملات نبود، بلکه بازار وارد مرحله‌ای از انتظار شد؛ مرحله‌ای که در آن خریداران از بازار فاصله گرفتند و فروشندگان با کاهش محسوس حجم تقاضا مواجه شدند.

بررسی وضعیت فایل‌های عرضه در بازار نشان می‌دهد اکنون تعداد واحد‌های آماده فروش در بسیاری از مناطق تهران از تعداد متقاضیان خرید پیشی گرفته است. به بیان دیگر، بازار با کمبود فایل مواجه نیست، بلکه با کمبود تقاضای موثر روبه‌رو است؛ موضوعی که مهم‌ترین ویژگی بازار مسکن در هفته‌های اخیر به شمار می‌رود.

کارشناسان معتقدند کاهش قدرت خرید خانوار‌ها در کنار افت تقاضای سرمایه‌ای باعث شده بخش قابل توجهی از متقاضیان خرید، تصمیم خود را به تعویق بیندازند. در چنین شرایطی، حتی افزایش قیمت‌های پیشنهادی نیز نتوانسته به معاملات قطعی تبدیل شود و شکاف میان قیمت‌های درج‌شده در فایل‌های فروش و قیمت‌های مورد توافق در معاملات واقعی افزایش یافته است.

علائم اولیه انعطاف در بازار تابستان

یکی دیگر از تغییرات مهم بازار، افزایش انعطاف‌پذیری فروشندگان واقعی است. اگرچه همچنان برخی مالکان با تکیه بر قیمت‌های ثبت‌شده در ماه‌های ابتدایی سال، نرخ‌های بالایی برای فروش واحد‌های خود پیشنهاد می‌کنند، اما فروشندگانی که نیاز واقعی به نقدشوندگی دارند، نسبت به ماه‌های گذشته انعطاف بیشتری در مذاکرات قیمتی نشان می‌دهند. این موضوع به‌ویژه در مناطق مصرفی شهر تهران بیشتر از مناطق لوکس مشاهده می‌شود؛ مناطقی که سهم تقاضای مصرفی در آنها بالاتر است و افت قدرت خرید، اثر مستقیم‌تری بر حجم معاملات گذاشته است.

در واقع، بازار مسکن در شرایط فعلی بیش از آنکه با مسئله افزایش قیمت روبه‌رو باشد، با بحران کاهش معاملات مواجه است. حجم پایین خرید و فروش موجب شده فرآیند کشف قیمت نیز با دشواری بیشتری انجام شود و بسیاری از فایل‌ها هفته‌ها و حتی ماه‌ها بدون مشتری باقی بمانند.

از منظر اقتصادی نیز رفتار کنونی بازار قابل پیش‌بینی است. بازار مسکن در اقتصاد ایران همواره تحت تأثیر دو دسته عامل قرار دارد؛ متغیر‌های بنیادین شامل درآمد خانوار، عرضه مسکن، هزینه ساخت و نرخ سود و متغیر‌های انتظاری شامل تورم، نرخ ارز، ریسک‌های سیاسی و بازدهی بازار‌های موازی. آنچه در بهار امسال رخ داد، عمدتاً محصول دسته دوم عوامل بود؛ اما با کاهش ریسک‌های سیاسی و تعدیل انتظارات تورمی، بخش مهمی از فشار روانی واردشده به بازار نیز تخلیه شد.

از سوی دیگر، نباید از این واقعیت غافل شد که بازار مسکن پیش از شروع جنگ نیز با رکود معاملاتی دست‌وپنجه نرم می‌کرد و سطح قیمت‌ها فاصله قابل توجهی با توان خرید خانوار‌ها پیدا کرده بود. بنابراین، شوک ناشی از جنگ اگرچه برای مدتی قیمت‌های پیشنهادی را افزایش داد، اما نتوانست تقاضای جدید و موثر را در سطح محسوس وارد بازار کند و آن را ماندگار کند. در نتیجه، با فروکش کردن فضای هیجانی، بازار بار دیگر به همان مسئله اصلی خود یعنی کمبود تقاضای موثر بازگشت.

برآیند تحولات هفته‌های اخیر نشان می‌دهد بازار مسکن اکنون در مرحله‌ای قرار گرفته که می‌توان از آن به عنوان «فروکش کردن التهاب قیمتی و تشدید رکود معاملاتی» یاد کرد. تا زمانی که متغیر‌های کلان اقتصاد دچار شوک جدیدی نشوند یا قدرت خرید خانوار‌ها بهبود نیابد، انتظار می‌رود بازار بیش از آنکه شاهد جهش مجدد قیمت‌ها باشد، با ثبات نسبی قیمت‌های پیشنهادی، افزایش قدرت چانه‌زنی خریداران و تداوم کاهش حجم معاملات مواجه باشد.