به گزارش نسیم اقتصاد  به نقل از اقتصاد‌آنلاین، مسکن و شهرسازی - بهشاد بهرامی؛ محمود اولاد، مجری طرح جامع مسکن، از پیشنهاد واگذاری واحد‌های مسکونی با اجاره منصفانه برای یک دوره پنج‌ساله خبر داده است. براساس این پیشنهاد، به‌جای دو سال سکونت رایگان، مستاجران در طول پنج سال اجاره پرداخت می‌کنند، اما این مبالغ در صندوقی ذخیره می‌شود تا در پایان دوره به آنها بازگردد.
 
این الگو در چارچوب برنامه «نردبان مسکن» و با تمرکز بر مستأجران دهک‌های اول و دوم و خانوار‌های جدید مطرح شده است. با این حال، هنوز درباره منابع مالی، شرایط برخورداری و نحوه حفظ ارزش مبالغ پرداختی در برابر تورم جزئیات کاملی ارائه نشده است.
 
اجاره منصفانه چگونه تعیین می‌شود؟
اولاد در نشست کارگروه خبرگانی «مسکن کم‌درآمدها، استیجار و مسکن روستایی» توضیح داد که در برنامه نردبان مسکن، توسعه‌گران محلی با مشارکت شهرداری‌ها، خیریه‌ها، سازمان‌های مردم‌نهاد و بخش خصوصی، متناسب با شرایط هر منطقه برنامه ارائه می‌کنند. او همچنین معتقد است حمایت مسکن باید با مهارت‌آموزی، اشتغال‌زایی و افزایش درآمد خانوار همراه باشد.
 
اولاد در گفت‌وگوی اختصاصی با اقتصادآنلاین درباره نحوه اجرای برنامه نردبان مسکن می‌گوید: قرار نیست یک الگوی متمرکز و یکسان برای همه شهر‌های کشور اجرا شود. به گفته او، این برنامه بر فعالیت توسعه‌گران محلی استوار است و وزارت راه و شهرسازی عمدتا نقش پایش، نظارت و تسهیل‌گری خواهد داشت.
 
براساس توضیحات اولاد، توسعه‌گران یا سازمان‌های مردم‌نهاد در هر شهر می‌توانند متناسب با شرایط همان منطقه، پیشنهاد اجرایی خود را ارائه کنند. این پیشنهاد پس از بررسی و تصویب دستگاه‌های اجرایی مرتبط، از جمله وزارت راه و شهرسازی، امکان اجرا خواهد داشت و یکی از سازوکار‌های احتمالی تامین مالی و اجرای آن، استفاده از صندوق‌های بورسی است.
 
نسخه آمریکایی پس‌انداز اجاره؛ پول برگشت، اما درآمد‌ها افزایش نیافت
ایده تبدیل بخشی از هزینه اجاره به پس‌انداز خانوار، پیش‌تر در آمریکا تجربه شده است. وزارت مسکن و توسعه شهری این کشور از سال 1990 برنامه‌ای با عنوان «خودکفایی خانواده» (Family Self-Sufficiency یا FSS) اجرا کرده که هدف آن کمک به استقلال اقتصادی خانوار‌های دریافت‌کننده حمایت مسکن است.
 
در این برنامه، وقتی درآمد شغلی خانوار افزایش پیدا می‌کند، معمولاً سهم او از اجاره‌بها نیز بیشتر می‌شود. اما به‌جای آنکه تمام این افزایش به هزینه جاری تبدیل شود، مبلغی معادل افزایش واجد شرایط اجاره در حسابی به نام خانوار ذخیره می‌شود. شرکت‌کننده پس از تکمیل تعهدات برنامه که معمولا پنج سال طول می‌کشد، می‌تواند موجودی حساب را دریافت کند.
 
این سازوکار با پیشنهاد مطرح‌شده در ایران یک تفاوت اساسی دارد: در مدل آمریکایی، تمام اجاره‌بهای پرداختی بازگردانده نمی‌شود، بلکه بخشی از افزایش اجاره مرتبط با رشد درآمد خانوار به پس‌انداز تبدیل می‌شود.
 
ارزیابی نهایی مؤسسه پژوهشی MDRC در سال 2023 (1402) نشان داد حدود 60 درصد شرکت‌کنندگان توانستند در حساب خود پس‌انداز جمع کنند. میانگین مبلغ دریافتی افرادی که برنامه را با موفقیت به پایان رساندند، 10 هزار و 803 دلار بود.
 
با این حال، نتایج اقتصادی برنامه به اندازه ارقام پس‌انداز امیدوارکننده نبود. ارزیابی مستقل که وضعیت شرکت‌کنندگان را با گروهی مشابه مقایسه کرده بود، نشان داد اجرای این برنامه در مجموع به افزایش معنادار اشتغال، درآمد یا بهبود شاخص‌های اصلی رفاه مالی منجر نشده است. بسیاری از خانوار‌ها نیز به دلیل تکمیل نکردن تعهدات برنامه، نتوانستند موجودی حساب خود را دریافت کنند.
 
تجربه آمریکا نشان می‌دهد که ایجاد حساب پس‌انداز برای مستاجران امکان‌پذیر است، اما بازگرداندن پول به‌تنهایی تضمین نمی‌کند که وضعیت اقتصادی خانوار بهبود یابد. نحوه انتخاب مشمولان، شرایط دریافت پس‌انداز و حمایت از افزایش درآمد خانوار، در نتیجه نهایی نقش دارند.
 
پرسش‌های بی‌پاسخ درباره بازگشت پول اجاره
اجرای پیشنهاد اجاره پنج‌ساله به سازوکاری نیاز دارد که هم هزینه تامین و نگهداری واحد‌های مسکونی را پوشش دهد و هم بازپرداخت مبالغ مستاجران را تضمین کند. در گزارش منتشرشده از نشست، جزئیاتی درباره منابع این تعهد مالی و نحوه حفظ ارزش پول در دوره پنج‌ساله ارائه نشده است.
 
نخستین پرسش به هزینه تأمین مسکن مربوط می‌شود. اگر تمام اجاره‌بهای دریافتی در پایان پنج سال به خانوار بازگردد، هزینه ساخت یا خرید واحد مسکونی، تعمیرات، نگهداری و مدیریت آن از چه محلی پرداخت خواهد شد؟ در مدل آمریکایی، حساب پس‌انداز در کنار نظام یارانه اجاره فعالیت می‌کند و تمام هزینه سکونت به پس‌انداز تبدیل نمی‌شود. اما در پیشنهاد ایران هنوز سهم دولت، بخش خصوصی یا سایر نهاد‌های مشارکت‌کننده از این هزینه‌ها روشن نیست.
 
پرسش دوم به تورم مربوط است. در اقتصادی که ارزش پول در طول زمان کاهش می‌یابد، بازپرداخت همان مبلغ اسمی پس از پنج سال لزوما به معنای بازگرداندن قدرت خرید اولیه خانوار نیست.
 
به عنوان مثال اگر مستاجری ماهانه پنج میلیون تومان اجاره ثابت بپردازد، مجموع پرداخت او در پنج سال به 300 میلیون تومان می‌رسد. با فرض تورم سالانه 30 درصد، قدرت خرید این مبلغ در پایان دوره، به قیمت ابتدای آن، معادل حدود 81 میلیون تومان خواهد بود؛ بنابراین نحوه حفظ ارزش وجوه ذخیره‌شده، یکی از مسائل تعیین‌کننده در کارآمدی این پیشنهاد است.
 
اولاد در پاسخ به پرسش اقتصادآنلاین درباره امکان اجرای این برنامه در شرایط تورمی می‌گوید: طرح جامع مسکن برای یک دوره 10 تا 12 ساله در حال تدوین است و در ابتدای آن نیز تاکید شده که تحقق اهداف برنامه‌ها به سه پیش‌شرط وابسته است: ثبات اقتصادی، رشد اقتصادی مثبت و تثبیت حقوق مالکیت.
 
او توضیح می‌دهد: بدون فراهم شدن این شرایط، اجرای برنامه‌ها و تحقق اهداف طرح جامع مسکن دشوار خواهد بود. اولاد همچنین تاکید می‌کند: انتظار نمی‌رود تورم‌های فعلی که گاهی سه‌رقمی می‌شوند، برای یک دوره ده‌ساله ادامه پیدا کنند؛ زیرا در صورت تداوم چنین وضعیتی، اساسا همه بخش‌های اقتصادی با اضمحلال روبه‌رو خواهند شد.