بررسی بازار مسکن تهران نشان می‌دهد حتی افزایش تعداد اصابت‌ها در برخی مناطق در جریان جنگ نیز نتوانسته روند صعودی قیمت مسکن را متوقف کند. آمارها حاکی از آن است که قیمت مسکن در هر 22 منطقه تهران از ابتدای اسفند 1404 تا ابتدای شهریور 1405 افزایش یافته و داده‌های آماری نیز رابطه معناداری میان میزان اصابت‌ها و کاهش قیمت مسکن نشان نمی‌دهد.

به گزارش نسیم اقتصاد به نقل از اقتصادنیوز، بازار مسکن تهران در فاصله یک سال و سه ماه، شاهد تغییر قابل توجه سطح قیمت‌ها بوده است. بررسی داده‌های قیمت هر مترمربع مسکن در مناطق 22گانه تهران نشان می‌دهد میانگین ساده قیمت مناطق از حدود 101.3 میلیون تومان در ابتدای خرداد 1404 به حدود 212.5 میلیون تومان در ابتدای شهریور 1405 رسیده است؛ یعنی در این فاصله، میانگین قیمت هر مترمربع در مناطق 22گانه حدود 109.8 درصد افزایش داشته است.

این افزایش اما در تمام این دوره با یک سرعت اتفاق نیفتاده است. در ماه‌های ابتدایی پس از جنگ 12 روزه، تغییر قیمت در داده‌های مورد بررسی محدود بوده، اما از آذر 1404 به بعد، شیب رشد قیمت بیشتر شده و در فاصله آذر تا اسفند 1404، میانگین ساده قیمت مناطق حدود 31 درصد افزایش یافته است. در ادامه نیز در فاصله خرداد تا شهریور 1405، رشد قیمت به حدود 48.4 درصد رسیده است.

جنگ 12روزه ایران و اسرائیل از 23 خرداد 1404 آغاز شد و در 3 تیر 1404 به آتش‌بس رسید. دور دوم جنگ نیز از 9 اسفند 1404 آغاز شد و گرچه در مقطعی آتش بس صورت گرفت اما با برهم خوردن آن تفاهم نامه، این تنش نظامی تا به امروز ادامه داشته است.

جهش قیمت بعد از جنگ 12روزه چقدر بود؟

بررسی نقاط زمانی جدول قیمت نشان می‌دهد میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق 22گانه از 101.3 میلیون تومان در خرداد 1404 به 102.1 میلیون تومان در شهریور همان سال رسید. به این ترتیب، رشد قیمت در این فاصله حدود 0.8 درصد بود.

این روند در ماه‌های بعد تغییر کرد. میانگین قیمت در آذر 1404 به حدود 109.3 میلیون تومان رسید که نسبت به شهریور، 7.1 درصد بیشتر بود. در اسفند 1404، این رقم به 143.2 میلیون تومان رسید؛ یعنی طی سه ماه حدود 31 درصد افزایش یافت.

در داده‌های مورد بررسی، میانگین قیمت در خرداد 1405 نسبت به اسفند 1404 تغییری نشان نمی‌دهد و همان حدود 143.2 میلیون تومان ثبت شده است. با این حال، در شهریور 1405 میانگین به حدود 212.5 میلیون تومان رسید؛ افزایشی معادل 48.4 درصد در یک بازه شش‌ماهه.

به این ترتیب، اگر کل بازه از ابتدای خرداد 1404 تا ابتدای شهریور 1405 در نظر گرفته شود، میانگین ساده قیمت هر مترمربع در مناطق 22گانه حدود 110 درصد رشد کرده است.

 

پراکندگی آسیب جنگ؛ کدام مناطق بیشتر هدف قرار گرفتند؟

گزارش معاونت شهرسازی و معماری شهرداری تهران که در داده‌های مورد بررسی آمده، تعداد اصابت بمب، موشک و پهپاد در مناطق 22گانه را در دوره جنگ 40روزه تفکیک کرده است. بر اساس این داده‌ها، منطقه 4 با 90 اصابت در صدر قرار دارد و پس از آن منطقه 21 با 62، منطقه یک با 57 و منطقه 22 با 55 اصابت قرار گرفته‌اند. در مقابل، منطقه 17 با سه اصابت کمترین تعداد اصابت ثبت‌شده را داشته است.

در جنگ 40روزه، طبق همان گزارش، بیش از 50 هزار واحد مسکونی در تهران از خسارت جزئی تا صددرصدی آسیب دیده‌اند؛ حدود 40 هزار واحد در گروه تعمیرات جزئی قرار داشته، حدود 8900 واحد دچار خسارت در اجزای معماری شده و بیش از 2000 واحد نیز به‌طور کامل تخریب شده‌اند.

 

آیا اصابت بیشتر، مسکن را ارزان کرد؟

مقایسه تعداد اصابت‌های ثبت‌شده در مناطق 22گانه تهران با روند قیمت مسکن پس از جنگ نشان می‌دهد که شدت حملات، دست‌کم در سطح منطقه‌ای، به کاهش قیمت مسکن منجر نشده است. بررسی قیمت مسکن در فاصله ابتدای اسفند 1404 تا ابتدای شهریور 1405 نشان می‌دهد قیمت در هیچ‌یک از مناطق 22گانه کاهش نیافته است.

برای مثال، در منطقه 4 که بیشترین اصابت را داشته، متوسط قیمت هر مترمربع از حدود 182.7 میلیون تومان به حدود 269.7 میلیون تومان رسیده و 47.6 درصد افزایش یافته است. در منطقه 21، دومین منطقه از نظر تعداد اصابت، قیمت‌ها حدود 41.2 درصد افزایش داشته و در مناطق یک و 22 نیز به‌ترتیب رشد 41.5 و 50.5 درصدی ثبت شده است.

از سوی دیگر، در مناطقی با تعداد اصابت بسیار کمتر نیز الگوی متفاوت و منظمی مشاهده نمی‌شود. منطقه 17 با تنها سه اصابت، رشد 49.2 درصدی قیمت را تجربه کرده، در حالی که منطقه 10 با پنج اصابت 47.3 درصد و منطقه 16 با شش اصابت حدود 50.5 درصد رشد داشته است.

 

محاسبه رابطه آماری میان تعداد اصابت‌ها و درصد تغییر قیمت مسکن نیز این موضوع را تأیید می‌کند. ضریب همبستگی میان این دو متغیر حدود منفی 0.04 به دست می‌آید؛ عددی بسیار نزدیک به صفر که نشان می‌دهد در داده‌های مورد بررسی، رابطه مشخصی میان افزایش تعداد اصابت‌ها و کاهش یا حتی کندتر شدن رشد قیمت مسکن وجود ندارد.

حتی میانگین رشد قیمت در پنج منطقه‌ای که 40 بار یا بیشتر مورد اصابت قرار گرفته‌اند، حدود 47.3 درصد است؛ این رقم برای مناطقی با 15 اصابت یا کمتر حدود 48.1 درصد محاسبه می‌شود. فاصله اندک این دو عدد نیز نشان می‌دهد که صرف تعداد اصابت‌ها نمی‌تواند تفاوت رفتار قیمتی مناطق تهران را توضیح دهد.

بنابراین داده‌های موجود فرضیه «اصابت بیشتر، افت بیشتر قیمت مسکن» را تأیید نمی‌کنند. آنچه در این دوره دیده می‌شود، افزایش عمومی قیمت مسکن در همه مناطق تهران است؛ حتی در مناطقی که بیشترین تعداد اصابت را تجربه کرده‌اند.

البته این مقایسه به معنای آن نیست که اصابت‌ها هیچ اثری بر بازار مسکن نداشته‌اند. داده‌های موجود در سطح مناطق 22گانه تهران تنظیم شده‌اند و نمی‌توان بر اساس آنها درباره رفتار قیمت در سطح محله، خیابان یا ساختمان‌های نزدیک به نقاط اصابت قضاوت کرد.

همچنین قیمت مسکن علاوه بر میزان آسیب‌های جنگی، تحت تأثیر عواملی مانند تورم، هزینه ساخت، نرخ ارز، انتظارات تورمی، میزان عرضه و تقاضا و حجم معاملات قرار دارد. بنابراین آنچه از این مقایسه می‌توان نتیجه گرفت این است که در سطح منطقه‌ای، رابطه مشخصی میان تعداد اصابت‌ها و کاهش قیمت مسکن مشاهده نمی‌شود؛ برای بررسی اثر مستقیم خسارت‌های جنگی بر ارزش املاک، به داده‌های جزئی‌تر از قیمت و معاملات در محله‌های آسیب‌دیده نیاز است.

لینک کوتاه

• 
• 
• 
• 
• 
•