به گزارش نسیم اقتصاد به نقل از اقتصادآنلاین، بازار مسکن تهران در حالی به یکی از دورازدسترس‌ترین بازارها برای خانوارهای ایرانی تبدیل شده که در بخش‌هایی از شمال پایتخت، قیمت یک متر خانه از مرز یک میلیارد تومان عبور کرده و ارزش برخی پروژه‌های لوکس تا 2.5 میلیارد تومان نیز می‌رسد؛ بازاری که در مقایسه‌های دلاری، قیمت هر مترمربع آن حتی از شهرهایی مانند مونیخ، سیدنی و سانفرانسیسکو بالاتر قرار گرفته است.

در همین حال، ورود دلار به برخی آگهی‌های فروش و اجاره املاک لوکس، نشانه دیگری از تغییر شیوه قیمت‌گذاری در بخشی از بازار مسکن است؛ بازاری که فاصله قیمت خانه با توان درآمدی خانوار، بیش از گذشته خود را نشان می‌دهد. این نکته لازم به ذکر است که میانگین قیمت هر مترمربع مسکن تهران در آگهی‌های فروش بین 230 تا 250 میلیون تومان اعلام می‌شود که قیمت معاملاتی قطعاً از این رقم پایین‌تر است. موضوع گزارش حاضر، پروژه‌های لوکسی‌اند که با قیمت‌های نجومی آگهی می‌شوند.

فایل‌های میلیاردی در شمال تهران

ماجرای قیمت مسکن در شمال تهران، در فایل‌های اقدسیه و الهیه به جایی رسیده که دیگر صحبت از چند ده میلیارد تومان نیست؛ در این محله‌ها، ارزش برخی املاک به صدها میلیارد و حتی چند هزار میلیارد تومان می‌رسد. بررسی 16 فایل ملکی در این دو منطقه نشان می‌دهد قیمت هر مترمربع در بخش قابل‌توجهی از آن‌ها بالاتر از یک میلیارد تومان است و در گران‌ترین موارد، به 2.5 میلیارد تومان برای هر مترمربع می‌رسد. 

در اقدسیه، یک زمین 1250 متری با قیمت متری 710 میلیون تومان عرضه شده است؛ یعنی ارزش کل این ملک به حدود 888 میلیارد تومان می‌رسد. اما با بالا رفتن نرخ هر متر، ارقام نیز به‌سرعت تغییر می‌کنند. یک ملک 500 متری با قیمت متری 1.5 میلیارد تومان، حدود 750 میلیارد تومان قیمت دارد و یک ملک 600 متری با نرخ متری 1.8 میلیارد تومان، به حدود یک هزار و 80 میلیارد تومان می‌رسد. در میان فایل‌های این منطقه، یک ملک 850 متری مسکونی و کلنگی نیز با قیمت متری 2.2 میلیارد تومان عرضه شده که ارزش پیشنهادی آن به حدود یک هزار و 870 میلیارد تومان می‌رسد.

در الهیه، اما ارقام حتی یک پله بالاتر ‌می‌روند. یک ملک کلنگی 2 هزار متری با قیمت متری 2.5 میلیارد تومان آگهی شده است؛ یعنی مالک برای این ملک حدود 5 هزار میلیارد تومان طلب کرده است. در کنار آن، یک برج 510 متری نیز با همین نرخ، یعنی متری 2.5 میلیارد تومان، عرضه شده که ارزش کل آن به حدود یک هزار و 275 میلیارد تومان می‌رسد. یک ملک کلنگی 600 متری نیز با قیمت متری 1.8 میلیارد تومان، ارزشی حدود یک هزار و 80 میلیارد تومان دارد. البته در میان این فایل‌ها، قیمت‌های پایین‌تری هم دیده می‌شود. برای مثال، یک ملک کلنگی هزارمتری در الهیه با قیمت متری 850 میلیون تومان و یک باغ‌ویلای 800 متری با نرخ یک میلیارد تومان عرضه شده‌اند. بااین‌حال، حتی این فایل‌ها نیز به ترتیب ارزشی حدود 850 و 800 میلیارد تومان دارند.

در مجموع، از 16 فایل بررسی‌شده، 11 مورد با قیمت بیش از یک میلیارد تومان برای هر مترمربع عرضه شده‌اند. این یعنی در این بخش از بازار، حتی متراژهای متوسط نیز می‌توانند به‌سرعت وارد محدوده قیمت‌های هزار میلیاردتومانی شوند. البته این ارقام، قیمت‌های پیشنهادی فروشنده و لزوماً به معنای انجام معامله با همین نرخ‌ها نیستند؛ بااین‌حال، تصویری از سطح قیمت‌گذاری در بازار املاک لوکس شمال تهران ارائه می‌کنند؛ بازاری که در آن برای برخی فایل‌ها، دیگر «میلیارد» واحد کافی برای توصیف قیمت نیست و باید از هزاران میلیارد تومان صحبت کرد.

تهران؛ گران‌تر از مونیخ و پاریس!

بازار مسکن تهران در مقایسه با بسیاری از شهرهای بزرگ جهان، دیگر صرفاً یک بازار گران در سطح منطقه محسوب نمی‌شود و در برخی مقایسه‌های بین‌المللی، قیمت هر مترمربع یک واحد لوکس در منطقه یک پایتخت تهران به محدوده شهرهای گران‌قیمت جهان رسیده است. بر اساس داده‌های موجود، قیمت هر مترمربع برج لوکس در شمال شهر تهران 13 هزار و 369 دلار برآورد شده و تهران در میان 30 شهر اروپایی، آمریکایی و آسیایی در رتبه اول قرار گرفته است. در رتبه دوم، مونیخ آلمان با قیمت 13 هزار و 217 دلار برای هر مترمربع قرار دارد و پس از آن سیدنی استرالیا با 13 هزار و 67 دلار ایستاده است. به این ترتیب، اختلاف قیمت هر مترمربع مسکن لوکس در تهران با مونیخ تنها حدود 152 دلار و با سیدنی حدود 302 دلار است؛ یعنی قیمت مسکن در مرکز تهران در این مقایسه تقریباً در همان محدوده‌ای قرار دارد که دو شهر شناخته‌شده به‌عنوان بازارهای گران مسکن جهان قرار گرفته‌اند.

پس از این سه شهر، شنژن چین با 12 هزار و 947 دلار، تایپه با 12 هزار و 922 دلار و لوکزامبورگ با 12 هزار و 793 دلار قرار دارند. پکن نیز با قیمت 12 هزار و 93 دلار در رتبه هشتم است. در ادامه، اسلو، کپنهاگ، کانبرا و استکهلم قرار گرفته‌اند که قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز آن‌ها بین حدود 11 هزار و 700 تا 11 هزار و 856 دلار است. در بخش دیگری از جدول، قیمت هر مترمربع در میلان 11 هزار و 36 دلار و در آمستردام 10 هزار و 698 دلار ثبت شده است. حتی سانفرانسیسکو، یکی از شناخته‌شده‌ترین شهرهای گران آمریکا از نظر مسکن، با قیمت 10 هزار و 333 دلار در هر مترمربع، پایین‌تر از تهران قرار گرفته است. هامبورگ و مسکو نیز به ترتیب با 10 هزار و 105 و 9 هزار و 856 دلار در رتبه‌های بعدی قرار دارند. این فاصله در مقایسه با تورنتو بیشتر می‌شود؛ قیمت هر مترمربع آپارتمان در مرکز این شهر کانادایی 8 هزار و 247 دلار اعلام شده که حدود 5 هزار دلار کمتر از تهران است. بااین‌حال، بیشترین فاصله در این جدول میان تهران و استانبول دیده می‌شود؛ به‌طوری که قیمت ثبت‌شده برای استانبول هزار و 358 دلار است؛ یعنی رقم برج‌های لوکس تهران تقریباً 10 برابر میانگین قیمت مسکن در استانبول گزارش شده است. همچنین قیمت برج‌های لوکس تهران حدود 5 برابر میانگین قیمت مسکن در مکه عربستان (حدود 2800 دلار) است. همچنین قیمت مسکن لوکس تهران 9 برابر میانگین قیمت پاریس، 10 برابر میانگین قیمت استانبول و نزدیک 17 تا 18 برابر میانگین قیمت مسکن در شهرهای آنکارا، مدینه و بورسای ترکیه است.

 30 سال تا خرید مسکن در ایران 

یکی از شاخص‌هایی که برای سنجش میزان دسترسی خانوارها به مسکن مورد استفاده قرار می‌گیرد، نسبت قیمت مسکن به درآمد است. این شاخص نشان می‌دهد قیمت یک واحد مسکونی در مقایسه با سطح درآمد خانوارها تا چه اندازه بالاست؛ بنابراین هرچه این نسبت افزایش پیدا کند، فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن نیز بیشتر می‌شود و دسترسی به مسکن دشوارتر خواهد بود. بر اساس داده‌های این رتبه‌بندی، ایران با ثبت نسبت 30 در جایگاه یازدهم از میان 108 کشور قرار گرفته است. به بیان ساده‌تر، سطح قیمت مسکن در ایران در مقایسه با درآمد، چندین برابر بالاتر از بسیاری از کشورهای مورد بررسی است. ایران در این فهرست پس از نیجریه، سریلانکا، غنا، کوبا، کامرون، نپال، هنگ‌کنگ، کامبوج، فیلیپین و ویتنام قرار دارد. فاصله ایران با برخی کشورهای آسیایی نیز قابل‌توجه است. نسبت قیمت مسکن به درآمد در ویتنام 33، در اندونزی 27، سنگاپور 25، کره‌جنوبی 24، تایوان 21 و پاکستان 20 است. در چین این نسبت به 17 می‌رسد و در هند نیز عدد 11 ثبت شده است. به‌این‌ترتیب، ایران نه‌تنها در میان کشورهای دارای نسبت بالای قیمت مسکن به درآمد قرار گرفته، بلکه در مقایسه با بخش قابل‌توجهی از اقتصادهای آسیایی نیز وضعیت نامناسب‌تری دارد. 

مقایسه ایران با کشورهای منطقه نیز تصویر قابل‌توجهی ارائه می‌کند. در آذربایجان و مصر نسبت قیمت مسکن به درآمد 18، در ارمنستان 15، در عراق 10 و در ترکیه 7 گزارش شده است. در کشورهای حاشیه خلیج‌فارس نیز این نسبت عموماً پایین‌تر است؛ به‌طوری که در امارات متحده عربی 8، کویت 6، بحرین 5، عربستان سعودی 5، قطر 5 و عمان 4 ثبت شده است. این ارقام نشان می‌دهد شکاف میان قیمت مسکن و درآمد در ایران، در مقایسه با بسیاری از کشورهای منطقه نیز قابل‌توجه است. در کشورهای توسعه‌یافته نیز نسبت‌های پایین‌تری مشاهده می‌شود. ایالات متحده با عدد 3 در پایین‌ترین سطوح این رتبه‌بندی قرار دارد. این نسبت در فرانسه، آلمان، ایتالیا، استرالیا، هلند و بریتانیا 8، در کانادا 7 و در ژاپن 12 گزارش شده است. در واقع، در این کشورها اگرچه قیمت مسکن در برخی شهرها بسیار بالاست، اما سطح درآمد نیز در مقایسه با قیمت مسکن بالاتر بوده و در نتیجه نسبت قیمت به درآمد در سطح پایین‌تری قرار گرفته است. 

در بالاترین نقطه این جدول، نیجریه با نسبت 116 قرار دارد؛ یعنی فاصله قیمت مسکن با درآمد در این کشور به‌مراتب بیشتر از سایر کشورهای بررسی‌شده است. پس از نیجریه نیز سریلانکا با 55، غنا با 49، کوبا با 48 و کامرون با 46 قرار گرفته‌اند. در طرف مقابل، آمریکا با 3 و عمان با 4 از جمله کشورهایی هستند که پایین‌ترین نسبت‌ها را در این رتبه‌بندی دارند. قرارگرفتن ایران در رتبه یازدهم با نسبت 30، نشان می‌دهد مسئله مسکن در ایران صرفاً به افزایش اسمی قیمت‌ها محدود نمی‌شود؛ بلکه رشد قیمت مسکن در مقایسه با درآمد خانوارها نیز به عاملی تعیین‌کننده در کاهش قدرت خرید مسکن تبدیل شده است. در چنین شرایطی، حتی اگر بازار مسکن برای دوره‌ای وارد رکود معاملاتی شود، تا زمانی که درآمد خانوار متناسب با قیمت مسکن رشد نکند، فاصله میان قدرت خرید و قیمت خانه همچنان پابرجا خواهد ماند.

خطر استفاده از دلار در معاملات بازار مسکن 

در بازار مسکن تهران، در کنار فایل‌هایی که قیمت آن‌ها به تومان اعلام می‌شود، گاهی برای برخی املاک به‌ویژه واحدهای لوکس و مبله، اجاره یا حتی قیمت‌گذاری بر مبنای دلار نیز دیده می‌شود. این پدیده البته به معنای دلاری‌شدن عمومی بازار مسکن نیست و بیشتر در بخش محدودی از بازار، به‌خصوص املاک لوکس و فایل‌های مناسب سکونت کوتاه‌مدت، مشاهده می‌شود. سابقه این نوع قیمت‌گذاری نیز جدید نیست. در گزارش‌هایی از بازار اجاره تهران، فایل‌هایی از آپارتمان‌های مبله با اجاره ماهانه دلاری ثبت شده است؛ به‌طوری که در برخی موارد اجاره ماهانه واحدها بین حدود 1100 تا 4200 دلار تعیین شده بود. گزارش‌ها علت این موضوع را در میان برخی مالکان، تلاش برای حفظ ارزش درآمد اجاره‌ای در برابر کاهش ارزش ریال عنوان کرده‌اند. 

در سال‌های اخیر نیز مفهوم قیمت دلاری مسکن بیش از گذشته وارد ادبیات بازار شده است. در واقع، فعالان بازار برای مقایسه ارزش مسکن با نرخ ارز، قیمت هر مترمربع را به دلار تبدیل می‌کنند. بر اساس یک بررسی از فایل‌های عرضه‌شده در خرداد 1405، میانگین قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نوساز تهران حدود 240 میلیون تومان به‌ازای هر مترمربع بوده که با دلار حدود 178 هزار تومانی، معادل تقریبی 1350 دلار برای هر مترمربع محاسبه شده است. 

البته باید میان این دو موضوع تفاوت گذاشت. قیمت دلاری مسکن یک شاخص تحلیلی است، اما آگهی دلاری نوعی قیمت‌گذاری در یک بخش محدود از بازار است. در حالت اول، قیمت ریالی ملک صرفاً برای مقایسه با بازارهای جهانی به دلار تبدیل می‌شود؛ در حالت دوم، مالک از ابتدا رقم اجاره یا فروش را بر اساس دلار اعلام می‌کند. این تفاوت برای بازار اجاره اهمیت بیشتری دارد. در برخی فایل‌های لوکس، مالک ممکن است به‌جای آنکه اجاره ماهانه را به تومان تعیین کند، مبلغی مانند چند هزار دلار در ماه مطالبه کند. در چنین شرایطی، ریسک نوسان نرخ ارز عملاً از ارزش دارایی به قرارداد اجاره منتقل می‌شود و مستأجر با هزینه‌ای مواجه است که ممکن است با تغییر نرخ ارز، به‌سرعت افزایش پیدا کند. 

گرچه این نوع قراردادها فراگیر نیستند و بخش عمده بازار اجاره همچنان با ودیعه و اجاره‌بهای ریالی فعالیت می‌کند؛ اما گسترش این روند می‌تواند شفافیت یکی از مهم‌ترین بازارهای دارایی کشور را کاهش داده و نقش ریال را در مبادلات ملکی تضعیف کند. هم‌زمان، استفاده از ارز در معاملات غیرشفاف می‌تواند مسیر ردیابی منابع مالی را دشوارتر کرده و زمینه سوءاستفاده از بازار مسکن برای تطهیر درآمدهای حاصل از فعالیت‌های غیرقانونی، از جمله قاچاق را افزایش دهد. همچنین پرداخت دلاری به‌خودی‌خود به معنای معافیت از مالیات نقل‌وانتقال ملک نیست. نقطه آسیب‌پذیر زمانی شکل می‌گیرد که بخشی از ارزش واقعی معامله خارج از قرارداد، سامانه‌های رسمی و حساب‌های بانکی پرداخت شود. در چنین شرایطی، امکان کم‌اظهاری ارزش معامله، پنهان‌کردن درآمد و کاهش شفافیت مالیاتی افزایش می‌یابد. معاملات ارزی خارج از چهارچوب رسمی، ریسک حقوقی و مالی بالاتری نیز دارند. پرداخت نقدی ارز بدون مستندات کافی می‌تواند در صورت بروز اختلاف، ادعای عدم پرداخت یا اختلاف بر سر مبلغ و نرخ تبدیل، فرایند اثبات معامله و استرداد وجوه را دشوار کند. از این منظر، مسئله صرفاً دلاری بودن معامله نیست؛ بلکه خارج‌شدن جریان پول از مسیرهای قابل‌رصد و ثبت شده است که می‌تواند بازار مسکن را در معرض ریسک‌های مالیاتی، حقوقی و پول‌شویی قرار دهد.