شمار واحدهای نهضت مسکن ملی از 2 میلیون و 500 هزار...
معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه تعداد طرح‌های...30 فروردین 1403
معاملات غیر رسمی ملک و کلاهبرداری های میلیاردی/ تاراج دارایی محرومان در سایه خلأهای قانونی
«پیش فروش استثنایی یک واحد آپارتمان مسکونی » این جمله شروع یک آگهی عجیب در بازار سرد و خاموش این روزهای مسکن است. آگهی وسوسه انگیزی که درگرانی این روزهای ملک در ایران، هر بی خانه ای از اجاره های نجومی این روزها خسته شده را به فکر وا می دارد. صاحبان این آگهی ها می گویند که برای ساخت آپارتمان خود به پول نیاز دارند و ناچارند که چند واحد خود را پیش فروش کنند و خریدارن کافی است که تنها نیمی از قیمت خرید خانه بپردازند و مابقی آن را حدود یک سال بعد به قیمت موعد قرارداد و هنگام تحویل خانه و ملک پرداخت کنند.
به گزارش نسیم اقتصاد، اما مشکل از آنجا آغاز می شود که خبری از ثبت رسمی این معاملات در دفاتر اسناد رسمی نیست. معاملاتی که تنها با تکیه بر یک قولنامه و مبایعه نامه در بنگاه های خرید و فروش املاک صورت می گیرد، تعدادشان کم نیست. «پروژه آفتاب ری» که هر واحدش به 19 نفر فروخته شده تنها یکی از هزاران پرونده ای است که این بار داغ خانه دار شدن را به دل 350 مال باخته خود گذاشته است. پیش فروش این مجتمع از سال 94 که فقط یک زمین خاکی بود آغاز شد و در سال 95 که کلنگ احداث آن زده شد با تبلیغات بیشتری فروش خود را ادامه داد. حالا بیش از 5 سال از آن روزها سپری می شود. با وجود اینکه متهم این پرونده در سال 98 در هنگام فرار از کشور دستگیر شده ، اما هنوز بسیاری از مال باختگان پروژه مجتمع ری موفق به احقاق حق و حقوق و خود و گرفتن مال خود نشدند . متهم این پرونده با استفاده از خلاهای قانونی تاکنون توانسته از زیر بار تعهدات مالی خود طفره می رود و نهایت کاری که دستگاه قضا می تواند برای مال باختگان این پروژه انجام دهد، زندانی کردن متهم است. متهمی که بعضا خیلی راحت با قرار وثیقه آزاد می شود و در خیابان ها آزدانه می گردند. البته این قصه تلخ هزاران مال باخته دیگری است درسایه کافی نبودن قانون دل بسیاری خریداران خانه را خون کردند.
البته همه تقصیرها را نمی توان گردن خلاهای قانونی در کشورانداخت. آنگونه که نعمت احمدی حقوقدان به خبرنگار ما می گوید: با وجود هشدارهای متعددی داده می شود اما همچنان حجم بالایی پرونده های تخلفاتی در دستگاه قضا مربوط به املاکی است که به چندین نفر پیش فروش شده است.
او با اشاره به رشد قیمت ملک در سال های گذشته، می‌گوید: هم اکنون متوسط قیمت یک ملک در تهران حدود 30 میلیون تومان بوده و خرید یک واحد 70 متری بیش از 2 میلیارد تومان آب می خورد با این وجود برخی از خریداران هنوز به قوانین و هشدارهای که فعالان دستگاه قضا و کانون وکلا می دهند بی اعتنا بوده و با طناب بنگاه های خرید و فروش ملک به چاه می افتند .
این حقوقدان با بیان اینکه در کشورهای توسعه‌یافته اقتصادی، ثبت رسمی تنها راه انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است، گفت: معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی (قولنامه) در هیچ سیستم حاکمیتی و اطلاع‌رسانی ثبت نمی‌شود، امکان استعلام در مورد وضعیت مالکیت ملک موردنظر نیز وجود ندارد.
او در ادامه گفت: «اگر یک فردی با یک سند عادی خانه یا ماشینی را به شما بفروشد چگونه می‌خواهید متوجه شوید که همان خانه یا اتومبیل را به فرد دیگری نفروخته است؟ طبیعتا در این موارد احتمال تخلف و تقلب خیلی زیاد می‌شود». از این جهت افراد دارای سوءنیت به‌راحتی می‌توانند ملکی را که با قولنامه به فرد «الف» فروخته‌اند، بدون اطلاع وی و دوباره با معامله قولنامه‌ای به فرد «ب» بفروشند و همین‌طور می‌توانند این چرخه را ادامه دهند.
مال باختگان کفش فولادی به پا کنند
نگاهی به پروسه پرونده های فروش ملک به چندین نفر نشان می دهد که این فرآینده به قدری طولانی و خسته کننده است که برخی از مال باختگان در وسط کار عطای آن را به لقایش می بخشند . احمدی که معتقد است مال باختگان این بخش باید کفش فولادی به پا کنند، می گوید: روند رسیدگی به پرونده های این چنین بسیار طولانی است . چرا که در جریان روند این پرونده ابتدا باید از دستگاه ها متعددی استعلام گرفته شود، نفر دوم ، سوم و چهارم در دادگاه حاضر شود. بعد جلب ثالث بدهی ، دعوای تقابل صادر و هزار کار دیگر انجام شود تا پرونده به نتیجه برسد.
اجرای قانون، تنها چاره کار
اما سئوال اینجاست چطور می توان راه را بر کلاهبردان بازار مسکن بست. احمدی حقوقدان راه حل این مشکل را بسیار ساده و تنها در اجرای قانون می داند . او با بیان اینکه بی توجهی مردم و دادگاه ها به قانون ثبت موجب چنین حجم بالایی از پرونده های کلاهبرداری در این حوزه شده است، گفت بر اساس ماده 22 قانون ثبت ملکی که در یک جایی به ثبت رسید قانون آن فرد را صاحب این ملک می داند.همچنین بر اساس ماده 46 قانون ثبت هر نقل و انتقالی اعمم از عین یا منافع( خود ملک را بخواهند بفروشند یا اینکه ملک را بخواهند اجاره و رهن بدهند) باید با سند رسمی باشد. این در حالی است که محاکم ما قولنامه و بیع نامه را می پذیرند و جایزه قانون شکنی پرداخت می کنند .
این حقوقدان با تاکید بر اینکه اگر قانون موجود رعایت شود هیچ گاه یک ملک به دو نفر فروخته نمی شود، ادامه داد : بر اساس قانونی که به تازگی تصویب شده هر نوع معامله با سند عادی باطل است. بر همین اساس بنگاه ها حق ندارند مبایعه نامه نوشته و بر اساس آن خرید و فروش ملک انجام دهند.
چگونه ملکی را به صورت قانونی پیش خرید کنید
بسیاری از خریداران گمان می کنند که امکان ثبت خرید و فروش ملکی که هنوز سند آن آماده نشده، وجود ندارد. این در حالی است که وکیل پایه یک دادگستری می گوید که وقتی که پایان کار صادر شد می توان درصدی از زمین را به وسیله سند مشاعی خرید و فروش کرد.
33 سال حداقل زمان لازم برای
خرید یک آپارتمان 70 متری
اما در حالی کلاهبردان بازار مسکن داغ خانه دار شدن را به دل بسیاری از خریداران گذاشته اند که وضعیت قیمت ها در کشوربه هیچ وجه مناسب نیست .
بر اساس آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در خرداد امسال 29 میلیون و 673 هزار و 600 تومان اعلام شده که نسبت به اردیبهشت امسال افزایش 3 درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته رشد 56.6 درصدی دارد. جالب است که بدانید بیشترین متوسط قیمت در منطقه یک تهران با متری 66 میلیون و 300 هزار تومان اتفاق افتاده و کمترین متوسط قیمت به منطقه 18 با متری 12 میلیون و 610 هزار تومان اختصاص دارد. اما در حالی یک خانه 70 متری دست کم حدود 2 میلیارد تومان برای خریداران تمام می شود که بر اساس قانون متوسط دریافتی کارگران در کشور تنها 3 میلیون و 800 هزار تومان است. یک حساب کتاب ساده نشان می دهد که یک کارگر با متوسط حقوق 5 میلیون تومان در ماه ( با فرض ثابت ماندن قیمت ها و پس انداز تمام دستمزد) بعد از 400 ماه یا به عبارت دیگر 33 سال قادر به خرید یک خانه 70 متری خواهد بود.
با این اوصاف تنها راه‌حل جلوگیری از به‌تاراج‌رفتن اندک پس‌انداز اقشار ضعیف جامعه که می‌خواهند از طریق روش پیش‌فروش برای خود سرپناهی تهیه کنند، آن را در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام دهید و گوشتان به حرف هایی دفاتر فروش ملک و املاک و صاحبان خانه بدهکار نباشد.
در حالی که در ایران اما بدون ثبت رسمی نیز امکان انتقال مالکیت وجود دارد چراکه در کشور ما یک سیستم ثبت دیگری تحت عنوان ثبت غیررسمی با ابزار قولنامه وجود دارد که بسیاری از معاملات به‌وسیله آن انجام می‌شود.
در این راستا، محسنی‌اژه‌ای، معاون اول قوه قضائیه، اظهار کرد: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شود، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خرید و فروش به‌صورت سند عادی (قولنامه) انجام می‌شود.
اما شرایط اقتصادی کشور در تخلفات پیش آمده نمی توان بی تقصیر دانست .قیمت ملک در سال های گذشته به طور فزاینده ای بالا رفته و بسیار تصور می کنند که اگر امروز خرید کنند، بهتر از فرداست .
البته همه تقصیرها را نمی توان گردن خلاهای قانونی در کشورانداخت. آنگونه که نعمت احمدی حقوقدان به خبرنگار ما می گوید: با وجود هشدارهای متعددی داده می شود اما همچنان حجم بالایی پرونده های تخلفاتی در دستگاه قضا مربوط به املاکی است که به چندین نفر پیش فروش شده است.
او با اشاره به رشد قیمت ملک در سال های گذشته، می‌گوید: هم اکنون متوسط قیمت یک ملک در تهران حدود 30 میلیون تومان بوده و خرید یک واحد 70 متری بیش از 2 میلیارد تومان آب می خورد با این وجود برخی از خریداران هنوز به قوانین و هشدارهای که فعالان دستگاه قضا و کانون وکلا می دهند بی اعتنا بوده و با طناب بنگاه های خرید و فروش ملک به چاه می افتند .
این حقوقدان با بیان اینکه در کشورهای توسعه‌یافته اقتصادی، ثبت رسمی تنها راه انتقال مالکیت اموال غیرمنقول است، گفت: معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی (قولنامه) در هیچ سیستم حاکمیتی و اطلاع‌رسانی ثبت نمی‌شود، امکان استعلام در مورد وضعیت مالکیت ملک موردنظر نیز وجود ندارد.
او در ادامه گفت: «اگر یک فردی با یک سند عادی خانه یا ماشینی را به شما بفروشد چگونه می‌خواهید متوجه شوید که همان خانه یا اتومبیل را به فرد دیگری نفروخته است؟ طبیعتا در این موارد احتمال تخلف و تقلب خیلی زیاد می‌شود». از این جهت افراد دارای سوءنیت به‌راحتی می‌توانند ملکی را که با قولنامه به فرد «الف» فروخته‌اند، بدون اطلاع وی و دوباره با معامله قولنامه‌ای به فرد «ب» بفروشند و همین‌طور می‌توانند این چرخه را ادامه دهند.
مال باختگان کفش فولادی به پا کنند
نگاهی به پروسه پرونده های فروش ملک به چندین نفر نشان می دهد که این فرآینده به قدری طولانی و خسته کننده است که برخی از مال باختگان در وسط کار عطای آن را به لقایش می بخشند . احمدی که معتقد است مال باختگان این بخش باید کفش فولادی به پا کنند، می گوید: روند رسیدگی به پرونده های این چنین بسیار طولانی است . چرا که در جریان روند این پرونده ابتدا باید از دستگاه ها متعددی استعلام گرفته شود، نفر دوم ، سوم و چهارم در دادگاه حاضر شود. بعد جلب ثالث بدهی ، دعوای تقابل صادر و هزار کار دیگر انجام شود تا پرونده به نتیجه برسد.
اجرای قانون، تنها چاره کار
اما سئوال اینجاست چطور می توان راه را بر کلاهبردان بازار مسکن بست. احمدی حقوقدان راه حل این مشکل را بسیار ساده و تنها در اجرای قانون می داند . او با بیان اینکه بی توجهی مردم و دادگاه ها به قانون ثبت موجب چنین حجم بالایی از پرونده های کلاهبرداری در این حوزه شده است، گفت بر اساس ماده 22 قانون ثبت ملکی که در یک جایی به ثبت رسید قانون آن فرد را صاحب این ملک می داند.همچنین بر اساس ماده 46 قانون ثبت هر نقل و انتقالی اعمم از عین یا منافع( خود ملک را بخواهند بفروشند یا اینکه ملک را بخواهند اجاره و رهن بدهند) باید با سند رسمی باشد. این در حالی است که محاکم ما قولنامه و بیع نامه را می پذیرند و جایزه قانون شکنی پرداخت می کنند .
این حقوقدان با تاکید بر اینکه اگر قانون موجود رعایت شود هیچ گاه یک ملک به دو نفر فروخته نمی شود، ادامه داد : بر اساس قانونی که به تازگی تصویب شده هر نوع معامله با سند عادی باطل است. بر همین اساس بنگاه ها حق ندارند مبایعه نامه نوشته و بر اساس آن خرید و فروش ملک انجام دهند.
چگونه ملکی را به صورت قانونی پیش خرید کنید
بسیاری از خریداران گمان می کنند که امکان ثبت خرید و فروش ملکی که هنوز سند آن آماده نشده، وجود ندارد. این در حالی است که وکیل پایه یک دادگستری می گوید که وقتی که پایان کار صادر شد می توان درصدی از زمین را به وسیله سند مشاعی خرید و فروش کرد.
33 سال حداقل زمان لازم برای
خرید یک آپارتمان 70 متری
اما در حالی کلاهبردان بازار مسکن داغ خانه دار شدن را به دل بسیاری از خریداران گذاشته اند که وضعیت قیمت ها در کشوربه هیچ وجه مناسب نیست .
بر اساس آخرین گزارشی که بانک مرکزی منتشر کرده متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران در خرداد امسال 29 میلیون و 673 هزار و 600 تومان اعلام شده که نسبت به اردیبهشت امسال افزایش 3 درصدی و نسبت به خرداد سال گذشته رشد 56.6 درصدی دارد. جالب است که بدانید بیشترین متوسط قیمت در منطقه یک تهران با متری 66 میلیون و 300 هزار تومان اتفاق افتاده و کمترین متوسط قیمت به منطقه 18 با متری 12 میلیون و 610 هزار تومان اختصاص دارد. اما در حالی یک خانه 70 متری دست کم حدود 2 میلیارد تومان برای خریداران تمام می شود که بر اساس قانون متوسط دریافتی کارگران در کشور تنها 3 میلیون و 800 هزار تومان است. یک حساب کتاب ساده نشان می دهد که یک کارگر با متوسط حقوق 5 میلیون تومان در ماه ( با فرض ثابت ماندن قیمت ها و پس انداز تمام دستمزد) بعد از 400 ماه یا به عبارت دیگر 33 سال قادر به خرید یک خانه 70 متری خواهد بود.
با این اوصاف تنها راه‌حل جلوگیری از به‌تاراج‌رفتن اندک پس‌انداز اقشار ضعیف جامعه که می‌خواهند از طریق روش پیش‌فروش برای خود سرپناهی تهیه کنند، آن را در دفاتر ثبت اسناد رسمی انجام دهید و گوشتان به حرف هایی دفاتر فروش ملک و املاک و صاحبان خانه بدهکار نباشد.
در حالی که در ایران اما بدون ثبت رسمی نیز امکان انتقال مالکیت وجود دارد چراکه در کشور ما یک سیستم ثبت دیگری تحت عنوان ثبت غیررسمی با ابزار قولنامه وجود دارد که بسیاری از معاملات به‌وسیله آن انجام می‌شود.
در این راستا، محسنی‌اژه‌ای، معاون اول قوه قضائیه، اظهار کرد: «بسیاری از معاملات غیرمنقول، قولنامه‌ای هستند و در بنگاه تنظیم می‌شود، ثبت رسمی صورت نمی‌گیرد؛ بنابراین خرید و فروش به‌صورت سند عادی (قولنامه) انجام می‌شود.
اما شرایط اقتصادی کشور در تخلفات پیش آمده نمی توان بی تقصیر دانست .قیمت ملک در سال های گذشته به طور فزاینده ای بالا رفته و بسیار تصور می کنند که اگر امروز خرید کنند، بهتر از فرداست .
لینک کوتاه
نظرات شما